La sous-location des terres louées est interdite
Nous avons loué des parcelles à un fermier. Ce printemps, un agriculteur d’une autre commune a débroussaillé, clôturé, hersé, semé et mis ses bêtes sur ces parcelles. Peut-on considérer qu’il y a sous-location ? Comment faire pour récupérer nos terres et où s’adresser ?
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L’article L.411-35 du Code rural interdit au preneur de sous-louer les biens pris en location. On est en présence d’une sous-location prohibée lorsque le preneur a mis le bien ou une partie du bien à la disposition d’un tiers moyennant un loyer, une redevance ou toute autre contrepartie.
En cas de litige, c’est le juge qui va déterminer la nature de la convention passée par le preneur. Le point de savoir à qui incombe la charge du travail de culture et d’entretien est souvent un élément important de l’appréciation du transfert de jouissance. L’interdiction de sous-louer étant une règle d’ordre public, la sous-location prohibée est nulle. Chacune des parties peut se prévaloir du caractère illicite. D’après la jurisprudence, le bailleur peut même agir en nullité, même si la sous-location est intervenue avec son consentement.
La sous-location prohibée entraîne la résiliation du bail principal. Toutefois, la sous-location n’intervient pas de plein droit. Le bailleur doit engager une action en justice devant le tribunal paritaire des baux ruraux. Cette action peut être entreprise à tout moment en cours de bail. Le demandeur n’a pas à établir que la sous-location est de nature à compromettre la bonne exploitation du fonds. La résiliation prend effet le jour où la décision de justice est prononcée. Si la résiliation du bail est ordonnée par le tribunal, le propriétaire peut reprendre ses terres.
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